Esta es una publicación aportada por agricultores en nuestra serie "De nuestros agricultores", escrita por Emily Cooper de Full Cellar Farm, quien está inscrita en nuestro Programa de Incubadoras de Granjas. En esta pieza, Emily explora tres formas diferentes en que las tierras de cultivo pueden pasar de un propietario a otro.

Al terminar mi tercer año en Headwaters, naturalmente comencé a pensar en lo que viene después. Aunque el trabajo fuera de la granja de mi esposo nos permite obtener una hipoteca convencional, el costo de la tierra en Willamette Valley es generalmente mucho más alto que cualquier préstamo (y los pagos de hipoteca resultantes) que pudiéramos pagar. El arrendamiento de tierras, si bien es atractivo por razones financieras, con frecuencia viene con condiciones y presenta la posibilidad de fricciones con un terrateniente que no entiende completamente lo que significa compartir su propiedad con una granja en funcionamiento.

Por esas razones, me he sentido un poco bloqueado por las opciones abiertas para mí. Sin embargo, a principios de este mes, tuve la oportunidad de asistir a una sesión sobre formas no tradicionales de asegurar la tenencia de la tierra en la Conferencia de Mujeres en la Agricultura Sostenible. Después de la hábil presentación de Carrie Scrufari de la Facultad de Derecho de Vermont, me fui con la cabeza llena de posibilidades, preguntas y un poco más de esperanza para el futuro de mi granja.

Scrufari describió tres formas en que las tierras de cultivo podrían pasar de un propietario a otro de manera que podrían ser más fáciles de manejar para los nuevos agricultores. Estas formas son arrendamientos de terrenos, LLC y servidumbres. Describiré cada uno brevemente a continuación. También quiero mencionar, como lo hizo Scrufari, que las transferencias de tierras pueden usar más de una de estas herramientas a la vez, y que cada situación requiere acuerdos únicos. Además, soy agricultor, no abogado. Entonces, ya sabes, haz tu tarea.

Arrendamientos de terrenos

La idea básica de un arrendamiento de terreno es que la(s) persona(s) a las que llamaré "el nuevo agricultor" compra los edificios (casas, invernaderos, graneros, etc.) del propietario existente, pero no el terreno en sí. El propietario existente retiene la propiedad de la tierra, arrendándola al nuevo agricultor en un contrato de arrendamiento a largo plazo (piense en 99 años). Este es un escenario popular cuando el propietario de la tierra es un fideicomiso de tierras.¹, pero los terratenientes privados también podrían considerarlo. Por ejemplo, un propietario que está considerando jubilarse podría querer hacer algo como esto para poder conservar la propiedad de una casa en la propiedad y continuar viviendo allí.

Los arrendamientos de terrenos suelen ser asignable y heredable. Asignable significa que los términos del contrato de arrendamiento pueden transferirse a un tercero; heredables significa que pueden ser heredados por los herederos de los terratenientes y/o del nuevo agricultor.

LLCs

Mucha gente está familiarizada con la LLC (sociedad de responsabilidad limitada) como una estructura comercial que brinda cierta medida de protección. por los activos del dueño de una pequeña empresa que no quiere incorporarse. La mayoría de los agricultores que conozco tienen negocios que son de propiedad única o LLC. Sin embargo, esta versión de la LLC utiliza ese modelo comercial como una herramienta de transición para pasar la propiedad de una propiedad a nuestro "nuevo agricultor". De alguna manera, es similar a una situación de arrendamiento con opción a compra, excepto que le permite al nuevo agricultor ganar capital en la finca a medida que pasan los años.

En el ejemplo simple que ilustró Scrufari, el propietario de la tierra y el nuevo agricultor crearían una LLC con 100 acciones y redactarían un acuerdo operativo que describiera el plan de transición. De acuerdo con ese acuerdo, en el primer año, el propietario de la tierra tendría 90 acciones y el nuevo agricultor tendría 10. En el transcurso de ese año, ya sea a través de dinero, productos agrícolas, mano de obra o cualquier otra cosa que acuerden las partes, el nuevo el agricultor ganaría 20 acciones, de modo que para el año dos, tendrían 30 acciones y el terrateniente tendría 70. En el año tres, las acciones cambiarían a 50-50, en el año cuatro a 70-30, y al final del año quinto año, el nuevo agricultor habrá obtenido el control total de la LLC, comprando efectivamente al (ahora antiguo) terrateniente.

Servidumbres

Una servidumbre es un acuerdo legal permanente entre un propietario y un fideicomiso de tierras o una entidad gubernamental que dicta lo que se debe hacer a la tierra, y/o limita las actividades que están permitidas en la tierra. Al hacer ese acuerdo, el propietario se queda con la propiedad pero vende los derechos para hacerle algunas cosas, como subdividirla o desarrollarla. Las servidumbres suelen ser permanentes ("para siempre"), pero también se pueden denominar (por tiempo limitado). Van con la tierra, incluso cuando pasa de dueño a dueño. En Oregón, las servidumbres suelen ser para la conservación, por lo que el propietario generalmente tiene algunas responsabilidades, como mantener el hábitat de la vida silvestre o las áreas ribereñas. Algunos estados, incluido Oregón, también permiten servidumbres agrícolas, lo que requeriría que la tierra se mantenga para usos agrícolas.

Las servidumbres pueden ser una buena herramienta para los nuevos agricultores con recursos limitados (en otras palabras, la mayoría de los nuevos agricultores) para comprar un terreno que de otro modo estaría fuera de su alcance. Los terrenos que no tienen derechos de urbanización tienen un menor valor en el mercado inmobiliario, por lo que el precio será menor que si no existieran dichas servidumbres. Como herramienta de transición, la servidumbre podría venderse antes o después de que se lleve a cabo la transferencia. El propietario anterior podría vender una servidumbre a un fideicomiso de tierras y luego vender la tierra, a su valor más bajo, al nuevo agricultor. Alternativamente, un fideicomiso de tierras podría comprar la tierra al valor de mercado del propietario anterior, crear una servidumbre sobre ella y luego vender la propiedad con la servidumbre al nuevo agricultor. Una tercera opción para un agricultor afortunado podría ser que un benefactor rico pudiera comprar la propiedad directamente, vender o donar la servidumbre a un fideicomiso de tierras y luego vender la tierra al nuevo agricultor por un precio más bajo. En cualquiera de estos casos, el resultado sería que la tierra de cultivo pasaría al nuevo agricultor con restricciones de uso, pero a un precio inferior al del mercado.

Equity Trust es una organización sin fines de lucro con sede en Massachusetts que ha estado trabajando en herramientas y recursos para la transferencia de tierras agrícolas a través de medios no tradicionales y, en ocasiones, otorgando préstamos para engrasar las ruedas de la transferencia. Su sitio web, equidadconfianza.org, incluye explicaciones y modelos de documentos legales, así como varios estudios de casos de situaciones en las que ayudaron a facilitar la transferencia de tierras de un propietario a otro. En su charla, Scrufari destacó uno de estos estudios de caso, un acuerdo complicado que utilizó servidumbres, arrendamientos de terrenos y recaudación de fondos comunitarios para garantizar que Caretaker Farm en Massachusetts pasara de una pareja de agricultores a otra sin dejar de ser CSA para siempre.

Una desventaja de estas herramientas de transferencia de tierras no tradicionales es que casi seguramente requerirán un propietario paciente y dispuesto que se preocupe por su tierra y quiera trabajar con un nuevo agricultor para asegurarse de que su propiedad se convierta o siga siendo una granja. Los detalles organizativos también son desalentadores.

Pero también hay muchas ventajas. Es alentador escuchar estas historias y descubrir cuánto más es posible más allá de simples hipotecas o arrendamientos de tierras. Herramientas como estas pueden ayudar a que la tenencia permanente de la tierra esté al alcance de los agricultores que no tienen muchos recursos para obtener su propia tierra. Y brindan a las granjas pequeñas y sostenibles una oportunidad única para consolidar el apoyo de la comunidad a su granja y ayudar a conservar nuestro suministro cada vez más reducido de tierras de cultivo.

¹ Mi definición aproximada de un fideicomiso de tierras es una organización, generalmente sin fines de lucro, que busca conservar la tierra ya sea comprándola o comprando los derechos de desarrollo de la misma, generalmente para mantenerla en un estado salvaje o subdesarrollado.